La última década ha consolidado a Madrid y Barcelona como destinos clave para marcas internacionales y nativas digitales que buscan conquistar calles céntricas con sus tiendas insignia. En 2024, sólo en ejes comerciales como Serrano, Ortega y Gasset y Gran Vía en Madrid, más Passeig de Gràcia y Diagonal en Barcelona, se registraron un mínimo de 13 aperturas de flagships.
Rentas récord y ocupación total en las calles más cotizadas
Las rentas en locales prime continúan escalando, con valores medios de 267,5 euros al mes el metro cuadrado 2024 en la Península Ibérica. En Madrid y Barcelona se sitúan algo por encima entre 260–270 euros al mes el m². Las plazas en esas ubicaciones prácticamente brillan por su ausencia: la vacancia se ha reducido a entre 0–6 %, con ocupación plena, reflejo de una demanda constante frente a una oferta limitada.
Turismo y retorno institucional: caldo de cultivo del retail de lujo
El turismo internacional, piedra angular del consumo urbano, ha regresado con fuerza tras la pandemia. La intensa afluencia refuerza el interés de marcas premium, que ven en estos high streets el escaparate ideal.
Paralelamente, el capital institucional ha vuelto con ímpetu. En el primer trimestre histórico de 2025, la inversión en retail alcanzó los 982 M €, un 54 % más que el año anterior, según CBRE. En 2024, el 69 % de esa inversión fue de origen internacional. Fondos y socimis consideran este tipo de activos como refugios sólidos y de alta visibilidad, sobre todo en capitales como Madrid y Barcelona.
Slow retail: menos es más
Frente a expansiones aceleradas, algunas marcas optan por el modelo slow retail: aperturas cuidadas, flagship? espacioso y enfoque experiencial.
- Uniqlo: actualmente con siete tiendas en España (cuatro en Barcelona, tres en Madrid, incluida una en Paseo de la Castellana en 2025). Su expansión ha sido pausada, con un flagship de 1.400 m² en Gran Vía, orientado a calidad, tecnología y experiencia en lugar de número.
- Mango: dentro de esta estrategia, la empresa inauguró una de las mayores flagships de Europa (2.300 m²) en Passeig de Gràcia, reemplazando su tienda Habitat. En Madrid, el pasado 2024 también inauguró en Plaza de España una nueva flagship de 1.500 m². Además, su apuesta por la omnicanalidad, sostenibilidad y servicio personalizado se ha visto respaldada por un crecimiento del 12% en ventas durante el primer semestre de 2025 (1.728 M €).
Este enfoque estratégico beneficia la fidelización del cliente, aporta valor de marca y mitiga riesgos frente a aperturas masivas.
Voces del sector
El renovado interés por los locales en las principales calles comerciales no sólo lo reflejan las cifras, también lo confirman los actores clave del sector. Rob Travers, director de Retail en Cushman & Wakefield, subraya la relevancia creciente de las tiendas físicas: “A medida que los retailers se adaptan a un entorno con consumidores más exigentes y digitales, las tiendas físicas siguen desempeñando un papel fundamental como espacios donde los clientes no sólo compran, sino también descubren, exploran y conectan con las marcas de forma experiencial”.
Desde CBRE, otro de los grandes referentes en consultoría inmobiliaria, subrayan cómo la mejora de los activos retail centrados en la experiencia del cliente y la desaceleración del comercio electrónico están revalorizando este segmento. Del total de inversiones inmobiliarias en España previstas para 2025, el 21% lo absorberá el retail. Según sus previsiones, las ventas minoristas crecerán un 3,5 %, impulsadas por el aumento del consumo privado y el tirón del turismo internacional.
Estos testimonios apuntan a una transformación de fondo: el modelo de tienda tradicional ya no sirve, y quienes apuesten por flagships experienciales, bien ubicados y con valor de marca, serán quienes lideren esta nueva era del comercio urbano.
Previsiones para este 2025
Todo apunta a que 2025 será el año de consolidación definitiva del flagship como formato preferente para las marcas globales. Las rentas en las ubicaciones más codiciadas —como Serrano, Gran Vía o Passeig de Gràcia— podrían aumentar un 5 a 10 %, superando incluso los niveles prepandemia y alcanzando los 285 €/m²/mes en los tramos más prime.
La agenda de nuevas aperturas para este año también anticipa un ritmo intenso. Por ejemplo, Patek Philippe ya ha acordado establecer un flagship en la esquina de Passeig de Gràcia con Diagonal (n.º 111 del Paseo), en un local adquirido por unos 20 M€, con inauguración prevista para este año. Esta operación refleja la confianza y el dinamismo del retail de lujo en Barcelona.
Por su parte, la estrategia de expansión “slow” seguirá ganando peso entre las nativas digitales y marcas que buscan construir comunidad y valor a largo plazo. Uniqlo, por ejemplo, contempla su entrada en nuevas ciudades como Zaragoza, bajo el mismo enfoque: flagship amplio, diseño diferencial y propuesta experiencial cuidada al milímetro.
Además, los inversores prevén una nueva subida de la inversión inmobiliaria global del 15 % en España, de la que una quinta parte se destinará al retail. Esto no sólo valida el atractivo del formato flagship, sino que garantiza un entorno fértil para que la transformación urbana del comercio continúe, y lo haga en clave de calidad, experiencia y sostenibilidad.
Un nuevo ciclo urbano: el flagship como emblema del retail que viene
Madrid y Barcelona protagonizan una transformación discreta, donde precios al alza fruto del dinamismo del mercado, demanda internacional y retorno de capital institucional convergen para consolidar su liderazgo en el High Street global. Sin embargo, es el modelo slow retail —centrado en flagship experiencial— el que marcará la diferencia a medio y largo plazo: menos tiendas, pero más icónicas, sostenibles y con alto impacto de marca.
impulsada por las operadoras de telefonía?