El quick commerce o q-commerce es la evolución más acelerada del comercio electrónico. Promete entregas en menos de 30 minutos gracias a redes logísticas basadas en almacenes urbanos —conocidos como dark stores?— situados estratégicamente cerca del consumidor. Su auge responde al nuevo perfil de cliente urbano, hiperconectado, impaciente y acostumbrado a obtener productos de forma casi instantánea.
Lo que empezó con la entrega exprés de alimentación o productos de conveniencia, hoy se expande hacia otros sectores como la farmacia, la restauración o incluso la moda. Sin embargo, esta velocidad tiene una condición ineludible: proximidad. Y ahí entra en juego un factor crítico para su supervivencia en entornos urbanos: el precio del suelo.
El precio del suelo se dispara: la ciudad se encarece y el quick commerce? lo paga
España cerró 2024 con un nuevo máximo en el precio del suelo urbano: 175,5 €/m² de media, un 13,5 % más que el año anterior. En ciudades clave como Madrid, Baleares o Barcelona, la presión urbanística se ha intensificado en todo el tejido comercial. Este encarecimiento, que afecta de lleno al suelo logístico, plantea un reto estructural para el quick commerce: menos disponibilidad, costes al alza y necesidad urgente de repensar la operativa para mantener márgenes y eficiencia.
Las dark stores son el engranaje clave del quick commerce: pequeños almacenes urbanos, de entre 230 y 370 m², cerrados al público, pero ubicados lo suficientemente cerca del cliente para garantizar entregas en menos de 30 minutos. No son grandes plataformas logísticas, sino micro-centros de distribución de barrio, pensados para ganar en velocidad.
Cada una se abastece desde un almacén central periférico (mother warehouse), y su ubicación se decide con precisión quirúrgica: se analizan datos de densidad de población, frecuencia de pedidos, nivel de renta y calidad del acceso. Pero en ese mapa de calor logístico, hay un factor que lo cambia todo: el precio del suelo.
Cuanto más elevada es esa cifra en una zona, más difícil resulta mantener la rentabilidad sin encarecer productos o reducir alcance. El quick commerce no sólo necesita velocidad: necesita suelo, y ese suelo empieza a escasear… o a costar demasiado.
Costes crecientes y límites de expansión
En mercados como Madrid, el rápido repunte del precio del suelo genera varias dificultades:
- La compra o alquiler de locales bien ubicados supera fácilmente los 600 €/m² en municipios mayores, lo que hace que el coste operativo aumente mucho más allá de los ingresos por pedido.
- La competencia por el espacio urbano no es sólo entre operadores q-commerce. Minoristas, hostelería, oficinas y vivienda luchan por el mismo suelo.
- A pesar del incremento en el valor, las transacciones de suelo han caído casi un 32% en 2024, reduciéndose a 4.380 ventas trimestrales, lo que indica una menor disponibilidad de suelo comercial.
Este escenario estrecha el espacio de maniobra para escalar mediante dark stores en entornos prime.
Dark stores en acción: cómo están respondiendo los operadores en España
Frente al encarecimiento del suelo urbano y la competencia feroz por los metros cuadrados bien ubicados, los principales operadores de quick commerce en España están redibujando su mapa logístico. Y lo hacen con una estrategia de doble vía: aprovechar lo que ya tienen y anticiparse a lo que vendrá.
DIA, por ejemplo, fue una de las primeras en reaccionar. Desde 2018 ha transformado varias tiendas físicas en dark stores logísticas en Madrid y Barcelona. Durante la pandemia, esta red urbana fue capaz de despachar hasta 400 pedidos diarios por punto, gracias a su capilaridad y a la reconversión de espacios ya ubicados en zonas clave (La Vanguardia).
El Corte Inglés ha seguido un camino similar, reconvirtiendo su tienda Bricor en Alcalá de Henares en centro logístico y empleando otros locales para reforzar la preparación de pedidos online. Un enfoque basado en la reutilización inteligente de su red comercial urbana.
También Glovo ha irrumpido con fuerza mediante Glovo Market, una red propia de dark stores que opera en grandes ciudades españolas en espacios estratégicos de alta demanda sin quedar atrapado por los alquileres del centro.
Pero más allá de estos ejemplos concretos, en Madrid y Barcelona se empieza a detectar una nueva orientación estratégica por parte de otros actores:
- Zonas periféricas bien conectadas: algunos operadores están apostando por núcleos urbanizados emergentes como Valdecarros, donde el precio del suelo ronda los 1.200 €/m², una fracción del coste del centro. Allí, nuevas parcelas urbanísticas ofrecen margen para ubicar microhubs bien conectados al centro sin sacrificar eficiencia logística.
- Espacios híbridos o mixtos: se exploran modelos que integran logística con retail de proximidad, oficinas o espacios compartidos, reduciendo presión sobre el alquiler exclusivo y mejorando la convivencia con el tejido urbano.
- Analítica avanzada: la inversión en inteligencia artificial y big data permite identificar con precisión puntos estratégicos con alta demanda y costes aún sostenibles, evitando zonas con alta tensión inmobiliaria.
- Alianzas a largo plazo: algunos players comienzan a cerrar contratos con promotores y propietarios para asegurar espacio logístico en futuras promociones urbanas, anticipándose a la próxima oleada de encarecimiento.
Estas estrategias no sólo permiten reducir costes: también marcan el comienzo de una nueva forma de entender el quick commerce. Una más conectada con la ciudad, más consciente del entorno y más orientada a la sostenibilidad operativa.
El mercado se acelera, pero el suelo impone sus reglas
El fenómeno de las dark stores no da señales de frenar. A escala global, este modelo logístico está valorado en 22.840 millones de dólares, y apunta a crecer hasta los 31.610 millones en sólo un año. Las previsiones hablan de un ritmo de crecimiento medio anual del 38% hasta 2034, lo que lo convierte en uno de los segmentos más dinámicos del retail mundial.
España no se queda atrás. En el primer trimestre de 2025, la inversión inmobiliaria ha crecido un 39%, alcanzando los 3.300 millones de euros en transacciones, con el retail y el residencial como principales motores. Pero aquí viene la traba: no hay suelo urbano suficiente para acompañar este impulso. Y el que hay, se ha encarecido tanto que ya no es simplemente un coste a tener en cuenta: es un filtro que determina quién entra al juego y quién se queda fuera.
En este nuevo escenario, el suelo se convierte en una palanca estratégica. Determina la velocidad, la escalabilidad y, sobre todo, la capacidad de adaptación de cada operador a una ciudad que no deja de cambiar.
El quick commerce no está en peligro, está en transformación. Y esa transformación será tan rápida como la promesa de entrega que lo define.
impulsada por las operadoras de telefonía?